O nowej ustawie deweloperskiej, tj. ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177) wspominaliśmy już Państwu przy okazji artykułu o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Po 12 miesięcznym vacatio legis nowa ustawa deweloperska weszła w życie z dniem 1 lipca 2022 roku uchylając tym samym obowiązującą dotychczas ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wprowadzając szereg nowych rozwiązań, których celem jest podwyższenie ochrony nabywców.
W niniejszym artykule pragniemy przybliżyć Państwu regulacje związane z umową rezerwacyjną, która może być zawierana przed podpisaniem umowy deweloperskiej. Umowy tego rodzaju zawierane są powszechnie od wielu lat, jednak brak regulacji w tej kwestii powodował w przeszłości liczne nadużycia ze strony deweloperów.
Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper (chodzi tutaj np. o tzw. „flipperów”), a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującym), której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
Zgodnie z nowymi regulacjami umowę taką zawiera się na czas określony, w formie pisemnej pod rygorem nieważności. W przypadku ubiegania się przez rezerwującego o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.
Nowością jest wymóg, aby deweloper w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej informował rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach wraz ze wskazaniem czego zmiana dotyczy.
Według przepisów nowej ustawy deweloperskiej strony umowy rezerwacyjnej mogą (choć nie muszą – nie jest to element obligatoryjny umowy) ustalić, iż podpisanie umowy rezerwacyjnej będzie wiązało się z koniecznością uiszczenia opłaty rezerwacyjnej przez rezerwującego. Opłaty takie były stosowane już w przeszłości, jednak rezerwujący musiał wówczas poświęcić szczególną uwagę warunkom zaliczenia lub zwrotu tejże opłaty, gdyż praktyka deweloperów w tym zakresie nie była jednolita.
Nowa ustawa deweloperska w pierwszej kolejności sztywno określiła wysokość opłaty rezerwacyjnej – opłata tak nie może przekroczyć 1 % ceny (brutto) lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Dodatkowo, ustawodawca przewidział, iż w przypadku podpisania umowy deweloperskiej bądź innej umowy objętej regulacją ustawy opłata rezerwacyjna będzie zaliczana na poczet ceny nabycia, a deweloper ma obowiązek przekazać opłatę na mieszkaniowy rachunek powierniczy, najpóźniej w terminie 7 dni od zawarcia umowy. Ustawodawca określił również, że w przypadku gdy deweloper nie przystąpi do umowy przenoszącej własność na nabywcę, opłata rezerwacyjna zwracana jest rezerwującemu w podwójnej wysokości.
Chociaż uregulowanie umów rezerwacyjnych miało na celu zapewnienie większej ochrony nabywcom lokali mieszkalnych i domów, to wprowadzenie nowych przepisów dotyczących tejże umowy wprowadza wiele wątpliwości i szereg potencjalnych problemów, z którymi w przyszłości będzie zmagać się praktyka.
