W dniu 20 maja 2021 roku Sejm przyjął ustawę o ochronie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – ustawa ta (poza przepisami regulującymi Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, które będą obowiązywać już po 30 dniach od dnia ogłoszenia ustawy) wejdzie w życie 12 miesięcy od dnia jej ogłoszenia. Jest to równoznaczne z tym, iż dotychczasowa ustawa regulująca kwestie ochrony nabywców lokali i domów na rynku pierwotnym, tj. ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego utraci swoją moc w lipcu 2022 roku.
Nowa ustawa określa przede wszystkim zasady działania i zakres odpowiedzialności powołanego przez nią Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Celem nowopowstałego Funduszu jest zwiększenie ochrony osób kupujących nieruchomość z rynku pierwotnego w przypadku upadku firmy deweloperskiej, a także na wypadek upadłości banku, w którym zakładany był mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nowe rozwiązania mają zatem za zadanie zmniejszyć ryzyko utraty przez nabywców środków finansowych zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Ustawodawca uregulował także kwestie zasad i trybu zawierania umów deweloperskich, rezerwacyjnych oraz innych umów zawieranych przez dewelopera z nabywcą, których celem jest przeniesienie własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
Wszystkie umowy zawarte między nabywcą, a deweloperem na podstawie, której nabywca ma obowiązek wpłacać środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy będą objęte gwarancją wypłaty z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Deweloper będzie miał obowiązek odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, niezależnie od tego jaki wybrał rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego. Maksymalne wpłaty firm deweloperskich na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będą wynosić określony procent od środków klientów zgromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. W przypadku otwartych rachunków powierniczych będzie to do 1 % środków, a w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych będzie to 0,1 % środków zgromadzonych przez klientów. Środki Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą pochodzić m.in. z odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Funduszu, kwot uzyskanych z tytułu roszczeń, wpływów z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku upadłości dewelopera lub banku, a także ze środków uzyskanych z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu.
Podstawą do wypłaty środków z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będzie m.in. nie przeniesienie prawa własności lokalu na nabywcę w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej, nieotrzymanie przez klienta nieruchomości wolnej od obciążenia hipotecznego albo nieusunięcie przez dewelopera istotnej wady wskazanej w protokole odbioru lub przez rzeczoznawcę budowlanego.
Co do zasady do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed dniem wejścia w życie nowej ustawy należy stosować dotychczasowe przepisy. Jako wyjątek do przedsięwzięć deweloperskich będących w toku należy stosować nowe przepisy dotyczące praw i obowiązków stron umowy w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz przepisów związanych z obowiązkami dewelopera w sytuacji wypowiedzenia umowy tego rachunku przez bank. Po upływie 2-letniego okresu przejściowego nowe przepisy będą stosowane do wszystkich przedsięwzięć deweloperskich (także tych rozpoczętych pod rządami ustawy z 2011 roku).
