W niniejszym wpisie kontynuujemy przedstawianie Państwu najnowszych zmian, które weszły w życie wraz z dniem 1 lipca 2022 roku na mocy nowej ustawy deweloperskiej, tj. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. poz. 1177). Ustawa ta zaczęła obowiązywać po 12 miesięcznym vacatio legis uchylając tym samym obowiązującą dotychczas ustawę z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
Znaczna część regulacji zawartych w tzw. nowej ustawie deweloperskiej różni się lub stanowi zupełną nowość w stosunku do ówcześnie obowiązujących przepisów. Motywacją dla wprowadzenia zmian było przede wszystkim zapewnienie wzmożonej ochrony środków finansowych wpłacanych przez nabywców, w tym także zniwelowanie ryzyka utraty wpłaconych przez nabywców pieniędzy. Wskutek wejścia w życie nowej ustawy zmianie uległy przede wszystkim zasady funkcjonowania mieszkaniowych rachunków powierniczych.
Dotychczasowo, ryzyko utraty wpłaconych przez nabywcę środków wiązało się ze sposobem funkcjonowania otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych. Przepisy nowej ustawy deweloperskiej spowodowały likwidację gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, jednocześnie wprowadzając obowiązek odprowadzania przez dewelopera składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, o którym to pisaliśmy dla Państwa już w zeszłym roku.
Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 lipca 2022 roku, deweloper ma obowiązek zawarcia umowy otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego już w momencie rozpoczęcia sprzedaży, co w praktyce oznacza, że musi on zawrzeć odpowiednią umowę z bankiem dużo wcześniej.
W poprzednio obowiązującym stanie prawnym określano, iż rachunek prowadzi się dla przedsięwzięcia deweloperskiego i deponuje się na nim środki wszystkich nabywców. Obecnie jednak, w przypadku każdego wyodrębnienia z przedsięwzięcia deweloperskiego nowego zadania inwestycyjnego (tj. etapu), deweloper zobowiązany jest do zawarcia umowy o prowadzenie rachunku odrębnie dla każdego zadania inwestycyjnego. Takie rozwiązanie ma na celu ograniczenie ryzyka utraty przez nabywcę wszystkich środków finansowych w przypadku ewentualnej upadłości dewelopera lub banku. Dodatkowo, deweloper ma obowiązek utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego do dnia przeniesienia praw z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Prawo do wypowiedzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi. Przy czym do wypowiedzenia może dojść tylko z ważnych powodów.
Co w przypadku ogłoszenia upadłości przez bank, który prowadzi mieszkaniowy rachunek powierniczy? Zgodnie z przepisami nowej ustawy deweloperskiej, pomimo ogłoszenia upadłości banku umowa deweloperska pozostaje ważna, a środki zgromadzone na rachunku upadłego banku podlegają ochronie gwarancyjnej, uregulowanej ustawą o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym i zostają zwrócone nabywcom do wysokości gwarantowanej limitem (tj. 100.000 euro). W przypadku upadłości banku deweloper musi zawrzeć umowę mieszkaniowego rachunku powierniczego z innym bankiem i poinformować o tym nabywcę.
Nowe przepisy, co do zasady mają zastosowanie do nowych inwestycji oraz inwestycji, które są w trakcie realizacji. W tym miejscu należy jednak podkreślić, iż nowa ustawa deweloperska nie będzie mieć zastosowania do przedsięwzięć, których sprzedaż rozpoczęła się przed 1 lipca 2022 roku i w tym czasie została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska, bowiem w takich przypadkach do 1 lipca 2024 roku będą mieć zastosowanie przepisy dotychczasowo obowiązujące.
